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注意!3月1日起,所有人的商业房贷利率都可更改

作者:米宅

今天这篇文章,和计划买房、已经买过房的、正在还房贷的所有人密切相关。


1


有件大事,可能很多人都忘了:3月1日起,所有人的房贷利率可以重新选择了。


当然,这里刨除房贷单纯使用公积金贷款的人,针对所有进行中的商业贷款。


不知道还有多少人记得,2019年12月发布的房贷利率机制重新调整,按照通知,今年3月1日-8月31日这段时间内,所有人可以重新选择房贷利率标准,“固定利率”、“LPR+基点”浮动利率,二选其一,每个人都有重选机会,但也只有一次机会。


今天是2月28日,距离3月只剩2天时间,要做选择的时候到了,但这件大事儿似乎早已被疫情冲淡、被大家忘得一干二净。


这项大事儿会受新冠肺炎疫情影响吗?政策有变动吗?银行做好准备执行了吗?


首先,来看银行部署情况:


上周,我专门联系了郑州几家主流银行来核实,得到了如下回复。


建设银行、农业银行、工商银行表示,目前暂未接到相关通知,也没有相关工作安排,等通知;


另外,郑州浦发银行郑州分行表示,自去年上级部门发布文件后至今,暂时还没有接到具体开展通知,所以还没有开始部署这项工作,可能会延后。


其次,来看政策变动情况:


因为疫情,全国延迟复工,无锡、西安、上海、济南等二十多个城市也陆续出台了诸多房地产的救市政策,这些利好大多针对开发商的扶持。


但截止发稿前,没有任何一个城市的任何一个政策,有提到过“3月起房贷利率重选机制”调整或延后的。


综上,对于这个问题,我有两点看法和预测:


第一、3月1日的房贷银行电话,大家可能要延后几天才能接到了,由于大多数银行复工延迟,这项工作大概率要适当延后了,但执行还是要执行的;


第二、关于房贷利率机制的重选,5个大型国有银行,诸如农业银行、建设银行、交通银行、中国银行、工商银行很有可能会成为第一批执行者,然后其他股份行和城商行才会陆续跟进。


2


好,既然确定了会执行,接下来我们再来聊一聊怎么选,月供会降?


固定利率、LPR+基点,二选一,选哪个划算?


固定利率,即原合同规定利率,无论是之前打折的4.8%、基准的4.9%、还是上浮之后的5.88%等,原来怎么定保持不变,那么你的月供也不变;


LPR+基点,LPR是按照报价有浮动的,基点呢?就是“原利率-2019年12月LPR”差值,如果按这个方式算,只要LPR在变动,那么你的月供就会随着变动,不固定;


其实早在春节前,我在破竹《楼市先声》课程里就有详细讲过,建议大家都选“LPR+基点”方式,因为从金融角度长期来看,房贷利率下调这是国内大趋势。


果然,前几天中国人民银行公布了2月份最新LPR(贷款市场报价利率),已经出现了下调:


1年期由4.15%,降为4.05%,下调10个基点;

5年期由4.8%,降为4.75%,下调5个基点;


这是房贷利率机制改革以来,与房贷利率直接相关的5年期LPR,第2次下调了。


注意!3月1日起,所有人的商业房贷利率都可更改



以上是5年期LPR连续7次公布情况,2019年8-10月为4.85%,2019年11-2020年1月为4.80%。


短短7个月,从4.85%降到4.75%,下调了10个基点。


LPR下调很明显,幅度也较大,其实早在去年8月,我对利率下调就有很大的期望和预期。事实说明,预期是对的。


而且在2月份国务院以及各次部委会议上,都多次明确了金融等政策对抗击新冠肺炎疫情、稳定经济增长的积极作用,这意味着接下来的金融贷款等资金成本仍然有进一步下调的空间。


因此长期来看,LPR继续下调的趋势依然会保持,那么相应的,如果你选择了“LPR+基点”的利率机制,那么你未来的房贷利率、月供是要逐渐减少的。


3


最后,给大家归纳几个非常容易搞错的几个集中性问题。


1、已经还贷好多年的要改吗?刚买两年的房,要改利率吗?


都可以改。


不管你是还贷多年的,还是刚开始还贷的,只要名下有正在进行中的房贷,统统可以重新选择房贷利率机制,3月1日-8月31日,所有人都有机会,但只有一次机会。


2、现在LPR下调了,重选浮动利率后,月供就会马上降吗?


不会。


不管今年5年期LPR如何变化,2020年你的月供都不会发生变化,因为具体执行时间是2021年1月,到那时候你才会看到月供的变化。


3、如果前几年买的房,利率没有上浮还打折了,有必要改成LPR么?改的话,会不会亏了?


建议改成LPR+基点的浮动式利率。


即便你之前的利率打折了,也不会亏,因为如果你本来就有折扣,那么你的折扣是会体现在基点上的,依然会比别人利率低、月供少。


举个例子,对比一下,就会非常清楚。


假如你买房时利率是打8折:


如果按固定利率,以后都是4.9%×0.8=3.92%


如果按浮动利率,2019年12月发布的5年期LPR是4.8%,那么你的加点就是3.92%-4.8%=-88bp(bp就是基点),那么利率就是"LPR-88bp";


2020年2月份5年期LPR已经降至4.75%,按照这个态势,2021年开始执行时LPR大概率直降不增,即便按照4.75%-88bp=3.87%


按此计算,你的房贷利率由3.92%变成3.87%,很明显,利率降了,月供也会变少。


所以,要改吗?要改。会亏吗?不会亏。


4、如果买房时利率是上浮的,比如上浮20%,还是LPR方式划算吗?


答案依然是肯定的。


如果还有疑问,你可以按照上面的计算方法来算一遍,上述结论都是成立的。


所以当你接到房贷银行电话时,强烈建议你选择“LPR+基点”。


如果实在不好记、记不住,那么简单粗暴的记住三个字“选浮动”

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